L’approvazione della variante al Piano dell’Arenile riporta l’attenzione su uno dei passaggi più delicati delle future gare: cosa succederà agli investimenti realizzati dagli attuali concessionari?
A Rimini il Piano prevede, in alcune aree, la demolizione delle strutture esistenti e la riassegnazione delle sole aree. Ma la normativa nazionale contempla un indennizzo in presenza di precise condizioni. Ecco cosa sappiamo oggi.
Le future gare per le concessioni balneari non pongono soltanto il problema di chi gestirà le spiagge italiane, ma c’è un’altra questione destinata a diventare centrale quando le procedure entreranno nel vivo: che cosa spetterà economicamente al concessionario uscente quando subentrerà un nuovo operatore?
Il tema è tornato d’attualità a Rimini, dopo l’approvazione definitiva della variante al Piano dell’Arenile da parte del Consiglio comunale. Nel dibattito seguito al voto è emersa infatti la questione degli eventuali indennizzi agli attuali concessionari, anche alla luce delle modalità con cui il Piano immagina la trasformazione futura di una parte del litorale.
Sul tema è intervenuto nelle ultime ore anche l’avvocato Roberto Biagini, già presidente del Coordinamento nazionale Mare Libero, richiamando l’attenzione sul rapporto tra le previsioni del Piano e gli eventuali indennizzi ai concessionari uscenti.
La questione riminese offre così l’occasione per chiarire un punto che riguarda l’intero comparto balneare italiano: l’indennizzo non deriva automaticamente dalla perdita della concessione, ma allo stesso tempo la legislazione nazionale vigente ne prevede il riconoscimento quando ricorrono determinate condizioni.
A Rimini nuove concessioni e vecchie strutture sono due questioni distinte
Il punto di partenza è il Piano dell’Arenile e per le aree interessate dalle future assegnazioni, la pianificazione riminese prevede anche la demolizione delle strutture pertinenziali esistenti e la riassegnazione delle sole aree, sulle quali i futuri aggiudicatari dovranno realizzare strutture coerenti con il nuovo assetto urbanistico previsto dal Piano.
È proprio questa impostazione ad aver riacceso il confronto e ci si domanda: se il nuovo concessionario riceve l’area demaniale e non semplicemente lo stabilimento dell’operatore precedente, quale valore dovrebbe essere riconosciuto all’uscente?
Quello che appare chiaro è che la risposta non può essere ricavata dal solo Piano dell’Arenile in quanto quest’ultimo stabilisce come dovrà essere organizzato e trasformato il litorale, mentre la disciplina economica relativa alla successione tra concessionari deriva dalla normativa nazionale.
L’indennizzo esiste, ma non è automatico
La disciplina nazionale delle concessioni demaniali marittime prevede oggi un meccanismo specifico.
Il riferimento è all’articolo 4 della legge 118 del 2022, come modificato dal decreto-legge 131/2024 e dalla successiva legge di conversione, il quale stabilisce che, in caso di rilascio della concessione a favore di un nuovo concessionario, l’uscente ha diritto a un indennizzo a carico del subentrante in presenza dei presupposti stabiliti dalla legge.
Il calcolo riguarda innanzitutto il valore degli investimenti effettuati e non ancora ammortizzati alla data di cessazione della concessione, al netto di eventuali contributi o sovvenzioni pubbliche ricevute. A questa componente si aggiunge quanto necessario a garantire un’equa remunerazione degli investimenti effettuati negli ultimi cinque anni.
Non si tratta quindi di un risarcimento riconosciuto semplicemente perché l’impresa perde la concessione, né automaticamente del valore commerciale dell’intera attività.
La perizia diventa decisiva
Proprio per stabilire se esistano investimenti da riconoscere e quale sia il loro valore entra in gioco uno degli strumenti destinati ad assumere crescente importanza nelle future procedure: la perizia asseverata. La normativa prevede che l’ente concedente acquisisca la perizia prima della pubblicazione del bando per accertare, in termini quantitativi, gli investimenti rilevanti effettuati, secondo i criteri stabiliti dalla legge.
È un passaggio particolarmente attuale perché proprio nelle ultime settimane è stata avviata anche la procedura telematica per la gestione delle perizie asseverate attraverso il SID – Il Portale del Mare. Questo nuovo sistema non stabilisce chi abbia diritto all’indennizzo, ma fornisce uno degli strumenti tecnici necessari per determinarne l’eventuale consistenza.
Il Consiglio di Stato: bisogna dimostrare gli investimenti
Sul tema è intervenuto anche il Consiglio di Stato con la sentenza n. 4121 del 21 maggio 2026, attraverso cui i giudici amministrativi hanno ribadito che il riconoscimento dell’indennizzo è legato all’effettiva esistenza di investimenti non ancora ammortizzati, che devono essere dimostrati.
La stessa pronuncia ha inoltre chiarito che la questione dell’indennizzo non impedisce di per sé lo svolgimento delle procedure comparative, quindi la mancata previsione nel bando non determina automaticamente l’illegittimità della gara. Questo rappresenta un passaggio significativo mentre numerosi Comuni italiani stanno iniziando a preparare o, in alcuni casi, ad avviare le procedure per il futuro delle concessioni.
Un altro tema: le opere che passano allo Stato
Accanto all’indennizzo previsto dalla nuova disciplina esiste poi una questione diversa, che spesso viene sovrapposta alla prima: quella delle opere costruite sul demanio.
In questo caso occorre fare riferimento all’articolo 49 del Codice della navigazione il quale determina che, alla cessazione della concessione, le opere non amovibili possono essere acquisite dallo Stato senza compenso o rimborso, salvo che sia diversamente stabilito nell’atto concessorio.
Su questo punto è intervenuta anche la Corte di giustizia dell’Unione europea con la sentenza dell’11 luglio 2024, causa C-598/22, all’interno della quale ha ritenuto compatibile con il diritto europeo il meccanismo italiano dell’acquisizione gratuita allo Stato delle opere non amovibili realizzate sul demanio.
Occorre precisare però che trattasi di un istituto differente rispetto all’indennizzo introdotto dalla disciplina sulle future procedure comparative. Quindi bisogna prestare attenzione a non confondere i due piani perchè il rischio sarebbe quello di giungere a conclusioni sbagliate.
Perché il caso Rimini riguarda tutte le coste italiane
Il dibattito aperto a Rimini assume una dimensione nazionale perchè quando partiranno le nuove gare, ogni amministrazione dovrà confrontarsi non soltanto con criteri di selezione, durata delle concessioni e organizzazione degli arenili, ma anche con la situazione concreta delle strutture esistenti e degli investimenti realizzati dagli operatori uscenti.
In alcuni casi potranno esserci investimenti non ancora ammortizzati da quantificare, in altri potrebbero non essercene, in altri ancora entreranno in gioco opere destinate a essere demolite o acquisite al demanio secondo la disciplina applicabile.
Ad oggi non esiste una risposta valida indistintamente per ogni stabilimento italiano; il caso riminese mostra quanto la fase che precede le gare sarà anche una grande operazione di ricognizione tecnica ed economica del patrimonio presente sulle spiagge. E spiega perché, accanto al dibattito politico sulle concessioni, stanno diventando centrali strumenti apparentemente molto tecnici come le perizie asseverate.
La domanda, quindi, non è semplicemente se i concessionari uscenti saranno indennizzati, ma soprattutto quali investimenti potranno essere riconosciuti, con quale valore e in presenza di quali condizioni. È su questo terreno che, con l’avvicinarsi delle future procedure comparative, si giocherà uno dei passaggi più delicati del riordino delle concessioni balneari italiane.
