Il terzo trimestre segna una forte ripresa degli investimenti nell’ospitalità, mentre quattro e cinque stelle attirano una parte crescente dei capitali. Lombardia e Lazio restano al centro delle operazioni, ma la nuova geografia del lusso comincia a estendersi verso laghi, montagne, coste e borghi.
Ottocento milioni di euro investiti negli alberghi italiani in appena tre mesi, dopo il rallentamento della prima parte dell’anno, il mercato dell’ospitalità ha registrato una netta accelerazione nel terzo trimestre del 2026. Secondo l’analisi pubblicata l’8 ottobre dal team Research di Dils, il volume degli investimenti è triplicato rispetto allo stesso periodo del 2025 ed è aumentato del 18% sul trimestre precedente.
Nei primi nove mesi dell’anno il settore ha così raggiunto circa 1,9 miliardi di euro. Il valore rimane inferiore del 5% rispetto al risultato eccezionale registrato nello stesso periodo del 2025, ma supera del 59% la media degli ultimi dieci anni, un dato che conferma quanto gli immobili turistici siano diventati centrali nelle strategie degli investitori. dils.com
L’analisi riguarda l’intero comparto dell’ospitalità e non soltanto gli hotel di lusso. Sono però soprattutto le strutture di fascia alta, le riqualificazioni e i nuovi prodotti alberghieri a guidare una parte importante del mercato.
Il denaro si concentra nelle destinazioni più forti
Nel terzo trimestre l’ospitalità è stata la tipologia immobiliare più dinamica in Italia e gli investimenti hanno riguardato sia la realizzazione di nuove strutture sia il riposizionamento di alberghi già esistenti. La maggior parte delle operazioni dell’anno si è concentrata in Lombardia e Lazio, regioni che comprendono i due principali mercati alberghieri urbani del Paese: Milano e Roma. dils.com
Le grandi città offrono ciò che gli investitori internazionali cercano: collegamenti, domanda durante più mesi dell’anno, clientela business, eventi, cultura e tariffe alberghiere elevate. Milano e Roma permettono inoltre di combinare soggiorni turistici, viaggi di lavoro, shopping e grandi manifestazioni. La concentrazione dei capitali pone però una questione territoriale. Se gli investimenti seguono soprattutto le destinazioni già affermate, il rischio è ampliare la distanza tra le città capaci di attrarre i grandi marchi e le aree che avrebbero bisogno di riqualificare la propria offerta.
Quattro e cinque stelle guidano il mercato
Il Rapporto 2026 sul mercato immobiliare alberghiero, elaborato da Scenari Immobiliari e Castello SGR, mostra con chiarezza l’orientamento verso l’alto di gamma. Nel 2025 gli investimenti alberghieri in Italia avevano raggiunto 2,35 miliardi di euro, crescendo del 27% in un anno. Le operazioni concluse tra il 2025 e i primi mesi del 2026 hanno riguardato più di 90 strutture e circa 8.300 camere.
Soltanto nel 2025, 70 operazioni hanno interessato alberghi a quattro e cinque stelle, per un totale di circa 5.250 camere. Il valore complessivo del patrimonio immobiliare ricettivo italiano ha intanto superato i 173 miliardi di euro. www.federturismo.it Il lusso non consiste più semplicemente nell’aggiungere servizi costosi a un albergo, gli investimenti riguardano il recupero di palazzi storici, la creazione di resort, le grandi spa, la ristorazione d’autore e le residenze collegate ai marchi alberghieri.
È il modello delle cosiddette branded residences: abitazioni acquistabili o utilizzabili per periodi prolungati, associate a un hotel e ai suoi servizi, una formula che avvicina sempre di più turismo, ospitalità e mercato immobiliare.
Oltre cento nuovi hotel di lusso entro il 2029
Il valore economico del turismo di alta gamma è già consistente, secondo i dati Deloitte presentati in occasione del lancio di Aura, l’evento dedicato al luxury travel che si terrà a Firenze dal 27 al 29 ottobre, la spesa diretta negli alberghi italiani a cinque stelle supera i 9 miliardi di euro e rappresenta circa il 16,8% del fatturato alberghiero nazionale.
Tra il 2026 e il 2029 è prevista l’apertura in Italia di oltre 100 nuovi hotel di lusso appartenenti a marchi riconoscibili, per un totale di circa 9.600 camere. www.iegexpo.it Non saranno tutti concentrati nelle grandi città. I gruppi internazionali stanno guardando anche alle località costiere, ai laghi, alle montagne e ai borghi con una forte identità culturale o paesaggistica.
Tra i territori considerati interessanti dai rapporti di settore figurano Firenze, Siena e il Chianti, il Lago di Garda, la Costiera Amalfitana e il tratto ligure compreso tra Genova e La Spezia. Anche alcune zone della Puglia, della Sicilia, della Campania e dell’arco alpino vengono indicate come mercati con potenzialità ancora disponibili. www.federturismo.it
Che cosa resta nelle destinazioni
L’arrivo di un hotel di lusso può recuperare un edificio storico, creare occupazione, attrarre una clientela internazionale e sostenere ristorazione, servizi, artigianato e produzioni locali. L’effetto sul territorio, tuttavia, non è automatico, ma dipende da quanta parte degli acquisti venga effettuata localmente, dalla qualità dei contratti di lavoro, dalla capacità di formare il personale e dal rapporto costruito con la destinazione.
Esiste anche il problema degli alloggi per i dipendenti. Nelle città e nelle località turistiche più costose, la crescita dei valori immobiliari può rendere ancora più difficile trovare una casa per cuochi, camerieri, addetti all’accoglienza e lavoratori stagionali. Un albergo può essere completamente rinnovato e, nello stesso tempo, non riuscire a reperire il personale necessario per farlo funzionare. Il lusso produce quindi valore reale quando non rimane chiuso dentro la struttura, ma attiva una filiera territoriale: lavoro qualificato, fornitori, servizi, mobilità e recupero del patrimonio.
Una nuova geografia ancora da verificare
La crescita degli investimenti mostra che l’Italia continua a essere considerata un mercato alberghiero attrattivo. Il terzo trimestre ha riportato capitali e operazioni su livelli elevati, ma la loro distribuzione resta disomogenea. Lombardia e Lazio guidano la ripresa, mentre le prossime aperture promettono una diffusione maggiore verso mare, laghi, montagne e aree interne. La vera verifica arriverà quando sarà possibile misurare non soltanto il numero dei nuovi cinque stelle, ma anche ciò che avranno generato intorno a sé.
Perché il turismo di lusso non cambia una destinazione soltanto aumentando il prezzo medio delle camere, ma lo fa davvero quando gli investimenti migliorano il patrimonio, creano lavoro stabile e lasciano una parte riconoscibile del proprio valore nel territorio che li ospita.
