L’ospitalità di alta gamma concentra una parte crescente dei capitali destinati al settore alberghiero. Roma guida le nuove aperture, ma l’interesse raggiunge anche Taormina, Forte dei Marmi e le destinazioni lacustri. Una trasformazione che porta riqualificazioni e lavoro, ma accentua la distanza tra i diversi segmenti dell’offerta.
L’Italia degli alberghi sta cambiando e gli investimenti guardano sempre più verso l’alto. Cinque stelle, resort, dimore storiche riconvertite e grandi marchi internazionali sono diventati uno dei principali motori del mercato, sostenuti dalla crescita dei viaggiatori stranieri con maggiore capacità di spesa.
Secondo i dati del Luxury Hospitality Report di Thrends, ripresi dal Sole 24 Ore, tra il 2026 e il 2027 sono programmate 167 nuove aperture nel segmento dei cinque stelle e cinque stelle lusso. Il numero comprende nuovi alberghi, riconversioni e strutture che cambieranno gestione o marchio attraverso operazioni di riposizionamento.
Non si tratta, quindi, soltanto di costruire nuovi hotel, ma una parte significativa degli investimenti riguarda edifici già esistenti come alberghi da rinnovare, palazzi storici da trasformare e strutture che puntano a entrare in una categoria superiore.
Un mercato da oltre due miliardi di euro
Nel 2025 gli investimenti alberghieri in Italia hanno raggiunto circa 2,2 miliardi di euro, confermando l’ospitalità tra i comparti più dinamici del mercato immobiliare. A sostenere la domanda sono soprattutto i flussi internazionali, l’aumento della spesa dei visitatori extraeuropei e il miglioramento dei collegamenti aerei, come rileva l’Hotel Market Insight 2026 di Colliers.
L’attenzione degli investitori si concentra sugli immobili capaci di offrire margini elevati attraverso la riqualificazione e la gestione specializzata. Nella categoria del lusso una camera non viene venduta soltanto insieme a un letto, ma entrano nel valore dell’offerta anche la ristorazione, il benessere, il design, il servizio personalizzato e la possibilità di vivere esperienze legate alla destinazione.
Il cinque stelle rappresenta ancora una porzione ridotta del patrimonio alberghiero nazionale, ma genera una quota economica molto più ampia rispetto al numero delle strutture. Secondo i dati Thrends, nel 2024 il comparto avrebbe prodotto circa 8 miliardi di euro, quasi un quinto del fatturato alberghiero italiano.
Roma guida le nuove aperture
La capitale è il principale laboratorio di questa trasformazione, la pipeline censita dal rapporto comprende 21 nuove aperture a Roma, seguita da Milano con 10, Venezia con 7 e da destinazioni turistiche come Taormina e Forte dei Marmi.
La geografia degli investimenti, tuttavia, si sta allargando perchè accanto alle grandi città d’arte crescono i resort, le località di montagna, le coste e i laghi. Nel primo semestre del 2025 Roma aveva raccolto il 24% del volume degli investimenti alberghieri, mentre il Lago di Como aveva raggiunto il 18%, una quota che segnala quanto le destinazioni leisure siano ormai considerate attraenti quanto i mercati urbani tradizionali.
Attualmente l’Italia conta circa 745 hotel di lusso e potrebbe arrivare a 917 entro il 2029 e Toscana, Lombardia, Trentino-Alto Adige, Lazio, Veneto e Campania concentrano il 63% dell’offerta nazionale, secondo i dati del Luxury Hospitality Report diffusi da Federturismo.
Il peso dei grandi marchi internazionali
Il lusso presenta anche una caratteristica differente rispetto al resto dell’ospitalità italiana: la presenza delle catene è molto più elevata. Nel 2025 il 57% delle camere dei cinque stelle apparteneva a strutture di catena, mentre gran parte del sistema alberghiero nazionale continua a essere formato da imprese indipendenti e familiari.
I marchi internazionali portano capacità finanziaria, reti commerciali globali e accesso a una clientela abituata a scegliere l’hotel prima ancora della destinazione e allo stesso tempo, la loro espansione modifica gli equilibri locali e aumenta la competizione per immobili, personale qualificato e servizi.
La crescita richiederà direttori d’albergo, chef, addetti al ricevimento e alle camere, professionisti del benessere, tecnici della manutenzione e figure specializzate nella gestione dei ricavi e delle prenotazioni digitali. La disponibilità di personale adeguatamente formato potrebbe diventare uno dei principali ostacoli allo sviluppo dei nuovi progetti.
Non cresce soltanto il lusso
La corsa ai cinque stelle non racconta da sola l’intero mercato. Colliers segnala una forte vitalità anche nei quattro stelle e nelle fasce upscale e upper-upscale, comprese formule ibride come gli urban resort. Queste sono strutture rivolte a una clientela più ampia, ma comunque interessata a servizi evoluti e a un’esperienza di soggiorno riconoscibile. Rimane però una distanza evidente tra gli alberghi capaci di attrarre grandi capitali e le migliaia di strutture indipendenti che devono affrontare con risorse più limitate l’aumento dei costi, la riqualificazione energetica e la trasformazione digitale.
Per il turismo italiano la crescita del lusso può significare recupero di immobili storici, nuove professionalità e una maggiore capacità di intercettare la spesa internazionale, ma la sua ricaduta sui territori dipenderà anche dai rapporti costruiti con fornitori, produttori, artigiani e lavoratori locali. È qui che un investimento immobiliare può trasformarsi in sviluppo turistico, ossia quando il valore generato dall’albergo riesce a uscire dalle sue porte e a raggiungere la destinazione che lo ospita.
