La Puglia sposta al 31 dicembre il termine per regolarizzare le attività già avviate senza SCIA o CIA. Intanto Toscana, Lombardia, Veneto, Emilia-Romagna e Campania costruiscono procedure, codici e requisiti differenti. Il CIN è nazionale, ma per arrivarci il proprietario deve ancora attraversare sistemi regionali molto diversi.
La nuova scadenza arriva dalla Puglia, ma racconta un problema nazionale. Con una comunicazione pubblicata oggi, 6 ottobre, la Regione ha annunciato il rinvio al 31 dicembre 2026 del termine per presentare la SCIA o la CIA relativa alle locazioni turistiche e brevi già avviate.
Non si tratta, però, di una proroga indistinta per chiunque voglia iniziare ad affittare. Il nuovo termine riguarda le attività già operative alla data del 30 settembre 2025 che non avevano ancora presentato la segnalazione o la comunicazione richiesta. Per le nuove attività, invece, gli obblighi devono essere rispettati all’avvio.
La modifica è contenuta nella legge regionale numero 21 del 5 ottobre 2026. Trascorso il 31 dicembre, per chi non avrà regolarizzato la propria posizione potranno scattare le sanzioni previste per l’esercizio dell’attività in assenza di SCIA o CIA.
La notizia pugliese è passata quasi sotto traccia, ma evidenzia ciò che sta accadendo nel mercato degli affitti turistici: mentre lo Stato completa l’adeguamento alle regole europee sulla raccolta e la condivisione dei dati, le Regioni stanno rafforzando i propri sistemi amministrativi. Il risultato è una mappa nella quale gli obblighi comuni convivono con procedure territoriali ancora molto differenti.
Le regole nazionali non hanno cancellato quelle regionali
Il Codice identificativo nazionale ha introdotto un elemento comune per tutti gli immobili destinati alle locazioni brevi o turistiche. Il CIN deve essere ottenuto attraverso la Banca dati nazionale, esposto all’esterno dell’immobile e riportato negli annunci.
Tutti gli alloggi, anche quelli gestiti senza attività d’impresa, devono inoltre essere dotati degli estintori e dei dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e monossido di carbonio previsti dalla normativa nazionale.
Dal 2026 è stata poi ridotta da quattro a due la soglia degli appartamenti oltre la quale scatta la presunzione di imprenditorialità. Chi destina più di due immobili alle locazioni brevi o turistiche deve quindi presentare la SCIA e operare in forma imprenditoriale.
Il CIN, tuttavia, non sostituisce gli adempimenti regionali. Il Ministero del Turismo precisa che, quando una Regione prevede un proprio codice, il locatore deve prima completare la procedura territoriale e ottenere il codice regionale. Soltanto dopo può richiedere quello nazionale. I due codici possono quindi continuare a convivere.
È proprio in questo passaggio che emergono le differenze.
Puglia: più tempo per regolarizzarsi, ma gli obblighi restano
In Puglia le locazioni turistiche imprenditoriali devono presentare la SCIA al SUAP del Comune nel quale si trova l’immobile. Per quelle non imprenditoriali è invece richiesta la CIA, cioè la comunicazione di inizio attività.
Le attività già registrate nel sistema regionale DMS alla data del 30 settembre 2025, ma ancora prive di SCIA o CIA, avrebbero dovuto regolarizzarsi entro il 30 settembre 2026. La nuova legge sposta il termine al 31 dicembre.
La proroga è stata motivata anche dalle difficoltà operative incontrate dagli utenti e dai Comuni. Non tutti i SUAP pugliesi utilizzano infatti la stessa piattaforma: accanto a “Impresa in un giorno” esistono altri sistemi digitali e gestioni associate, con procedure che possono cambiare da un territorio all’altro.
Il rinvio non elimina nessun adempimento. Chi concede un immobile in locazione turistica deve registrarlo nel DMS Puglia per ottenere il CIR, richiedere successivamente il CIN e trasmettere i dati sui movimenti turistici attraverso SPOT Easy.
La Puglia prevede inoltre una polizza assicurativa per la responsabilità civile verso gli ospiti, obbligatoria sia per le attività imprenditoriali sia per quelle non imprenditoriali. Il quadro completo è disponibile nella pagina della Regione Puglia dedicata alle locazioni turistiche.
Toscana: doppio passaggio e possibili limiti comunali
In Toscana le locazioni non imprenditoriali devono essere comunicate telematicamente al SUAP attraverso il sistema STAR. La comunicazione riguarda ogni singolo alloggio e contiene dati sull’ubicazione, sulla capacità ricettiva, sulle condizioni di sicurezza e sull’accessibilità.
Durante l’attuale fase di applicazione, al locatore viene richiesto anche di utilizzare il portale regionale di autoregistrazione. Il primo adempimento serve a comunicare l’attività al SUAP; il secondo permette di ottenere il CIR necessario per richiedere il CIN. Le attività imprenditoriali devono invece presentare la SCIA.
La Toscana ha introdotto anche uno strumento che va oltre la semplice registrazione. I capoluoghi di provincia e i Comuni a più alta densità turistica possono individuare zone nelle quali sottoporre le locazioni brevi a criteri e limiti specifici.
Dove viene adottato il regolamento comunale, può essere prevista un’autorizzazione della durata di cinque anni per ciascun immobile e possono essere fissati limiti al numero di autorizzazioni disponibili in determinate aree. La locazione di una porzione dell’abitazione nella quale il proprietario risiede rimane esclusa dall’autorizzazione.
Non esiste quindi un tetto regionale automatico valido per tutta la Toscana: la legge consegna ai Comuni maggiormente esposti alla pressione turistica la possibilità di intervenire. La Corte costituzionale, con la sentenza numero 186 del 2025, ha dichiarato non fondate le questioni sollevate su questa disposizione.
Lombardia: CIA, planimetria e standard minimi
In Lombardia le locazioni turistiche imprenditoriali richiedono la SCIA, mentre quelle non imprenditoriali e le locazioni brevi sono soggette alla preventiva CIA al Comune.
Alla comunicazione deve essere allegata una planimetria corrispondente allo stato effettivo dell’immobile. Gli alloggi devono inoltre rispettare i requisiti edilizi e igienico-sanitari delle abitazioni, essere agibili, trovarsi in buono stato di conservazione e disporre delle dotazioni minime indicate dal regolamento regionale.
Dopo la presentazione della pratica al SUAP, la Provincia o la Città metropolitana di Milano abilita l’accesso al sistema ROSS1000, nel quale viene generato il CIR. L’assenza della CIA per una locazione non imprenditoriale può comportare una sanzione compresa tra 2 mila e 20 mila euro.
La Lombardia, dunque, non si limita a censire l’alloggio: collega l’avvio dell’attività alla presentazione di documentazione tecnica e al rispetto di standard regionali.
Veneto: prima la comunicazione regionale, poi il Comune
In Veneto tutti i locatori turistici devono comunicare l’alloggio alla Regione attraverso la procedura ROSS1000, indicando i dati del proprietario, le caratteristiche dell’immobile, il periodo di locazione, le camere e i posti letto.
Dopo la validazione, il sistema assegna automaticamente il codice identificativo regionale. Il locatore deve inoltre trasmettere periodicamente i dati statistici relativi agli arrivi e alle presenze.
Il percorso cambia in base alla forma di gestione. Il locatore non imprenditoriale, durante la fase transitoria, deve inoltrare la comunicazione anche al Comune competente. Quello imprenditoriale deve invece inviarla al SUAP e presentare la SCIA prevista dalla normativa nazionale.
Il modello veneto parte quindi dalla banca dati regionale e distingue solo successivamente gli adempimenti comunali richiesti alle attività imprenditoriali e a quelle private.
Emilia-Romagna: la locazione breve diventa una destinazione urbanistica
In Emilia-Romagna il proprietario che concede ai turisti fino a due appartamenti senza servizi aggiuntivi deve presentare una comunicazione telematica al SUAP del Comune. I contratti di locazione turistica non possono superare sei mesi consecutivi e i dati sul movimento degli ospiti devono essere inviati alla Regione.
La differenza più rilevante, però, si trova sul terreno urbanistico. La legge regionale numero 10 del 2025 ha introdotto una specifica destinazione d’uso denominata “locazione breve”. Il passaggio di un’abitazione a questo utilizzo può quindi assumere rilevanza urbanistica ed edilizia.
I Comuni possono individuare aree nelle quali l’apertura di nuove locazioni brevi è consentita soltanto a determinate condizioni. Possono anche stabilire la percentuale massima di abitazioni utilizzabili per gli affitti brevi, introdurre requisiti dimensionali aggiuntivi o limitare alcuni interventi edilizi collegati alla trasformazione dell’immobile.
Le unità già regolarmente utilizzate alla data di entrata in vigore della legge hanno tre anni per adeguarsi ad alcuni requisiti. Le eventuali limitazioni urbanistiche comunali si applicano invece, in via generale, alle nuove attività successive alla loro adozione.
L’Emilia-Romagna sposta così il tema dal solo controllo amministrativo alla gestione della città: non soltanto chi affitta, ma in quali quartieri e in quale misura un’abitazione può essere trasformata in alloggio breve.
Campania: due codici obbligatori
In Campania chi gestisce non più di due appartamenti senza forma imprenditoriale deve presentare al SUAP una comunicazione di avvio. Oltre questa soglia è richiesta la SCIA.
Il Comune assegna poi il CUSR, il Codice unico delle strutture ricettive, necessario per registrarsi nella banca dati nazionale e ottenere il CIN. La Regione precisa che il codice nazionale non sostituisce quello regionale: negli annunci devono essere utilizzati entrambi.
Il CUSR viene attribuito a ogni singola struttura o unità immobiliare. Questo significa che un proprietario con più alloggi deve ottenere un codice diverso per ciascuno di essi. La modulistica regionale è stata aggiornata nel 2026 per recepire la nuova soglia nazionale dei due appartamenti.
Il confronto: stessa attività, percorsi differenti
Il confronto tra le sei Regioni mostra che alcuni principi sono ormai condivisi: distinzione tra gestione imprenditoriale e non imprenditoriale, registrazione degli alloggi, trasmissione dei flussi turistici e collegamento con il CIN.
Cambiano però gli strumenti utilizzati:
- la Puglia richiede SCIA o CIA, registrazione nel DMS e polizza assicurativa;
- la Toscana affianca la comunicazione al SUAP all’autoregistrazione regionale e permette ai Comuni turistici di introdurre autorizzazioni e limiti;
- la Lombardia collega la CIA a planimetria, requisiti minimi e CIR;
- il Veneto fa partire il percorso da ROSS1000 e dalla comunicazione alla Regione;
- l’Emilia-Romagna tratta la locazione breve anche come questione urbanistica;
- la Campania mantiene contemporaneamente CUSR e CIN.
Per un proprietario, quindi, il solo possesso del CIN non certifica automaticamente la regolarità dell’intera attività. Occorre verificare anche gli obblighi previsti dalla Regione e dal Comune nel quale si trova l’immobile.
L’Europa chiede soprattutto dati e trasparenza
Il regolamento europeo 2024/1028 è applicabile dal 20 maggio 2026 e introduce un quadro comune per la raccolta e la condivisione dei dati sugli affitti brevi.
Le piattaforme dovranno trasmettere periodicamente alle autorità pubbliche informazioni sulle notti prenotate, sugli ospiti e sui numeri di registrazione degli immobili. Gli Stati devono predisporre un punto digitale unico per ricevere questi dati e rendere verificabili le registrazioni.
L’Italia dispone già della BDSR e del CIN, ma il percorso di adeguamento non è ancora concluso. Nel disegno di legge europea 2026, esaminato dal Senato, è prevista una delega al Governo per aggiornare la normativa nazionale, adattare la banca dati e definire obblighi e sanzioni per le piattaforme.
Per questo sarebbe più corretto dire che Roma non sta aspettando l’Europa: sta ancora completando l’integrazione delle regole europee con un sistema nazionale nel quale Regioni e Comuni continuano ad avere un ruolo decisivo.
Una maggiore trasparenza, ma anche più frammentazione
Per i turisti, la crescita dei controlli può significare alloggi più sicuri, annunci verificabili e una maggiore possibilità di distinguere le attività regolari da quelle sommerse.
Per le città, le nuove regole diventano uno strumento per conoscere la reale dimensione del fenomeno e, nei territori maggiormente esposti, tentare di riequilibrare turismo e residenzialità.
Per i proprietari, però, il sistema rimane frammentato. CIN, codice regionale, comunicazione comunale, SCIA, CIA, invio delle presenze, pubblica sicurezza e imposta di soggiorno sono adempimenti diversi, gestiti da amministrazioni e piattaforme differenti.
La proroga pugliese fino al 31 dicembre nasce proprio da questa complessità. Offre tre mesi in più, ma non risolve la questione di fondo: l’Italia sta costruendo un sistema nazionale degli affitti turistici sopra una mappa regionale nella quale procedure, codici e requisiti continuano a cambiare attraversando un confine amministrativo.
Il prossimo passaggio non sarà soltanto uniformare la raccolta dei dati. Sarà rendere comprensibile il percorso di regolarizzazione, evitando che la trasparenza richiesta al mercato si trasformi, per proprietari e amministrazioni, in una sovrapposizione permanente di banche dati e adempimenti.
