L’Affordable Housing Act non vieta gli affitti turistici e non consegna automaticamente nuovi poteri ai sindaci. La proposta europea stabilisce quando le restrizioni potranno essere giustificate, ma affronta soltanto una parte della pressione turistica sulle città.
Non è un divieto europeo contro Airbnb e neppure una legge capace, da sola, di fermare l’overtourism, l’Affordable Housing Act, presentato dalla Commissione europea il 9 settembre, prova però a mettere ordine in uno dei conflitti più delicati delle destinazioni turistiche, ossia quello tra gli appartamenti utilizzati per soggiorni brevi e le abitazioni disponibili per chi nei territori vive e lavora. Un provvedimento che nasce come risposta alla crisi abitativa europea.
La Commissione infatti rileva che tra il 2018 e il 2024 gli affitti brevi nell’Unione sono aumentati del 93%, mentre dal 2013 i prezzi delle abitazioni sono cresciuti di oltre il 60% e i canoni medi di circa il 20%. Questi andamenti non dimostrano che gli affitti turistici siano l’unica causa del rincaro delle case, ma spiegano perché il fenomeno sia entrato nelle politiche europee sull’abitare. Il nuovo atto può essere considerato una risposta all’overtourism? A quanto pare soltanto in parte e il suo obiettivo diretto non è ridurre i visitatori, ma permettere alle autorità di difendere la disponibilità e l’accessibilità economica delle abitazioni nelle zone sottoposte a maggiore pressione.
Non sarà Bruxelles a stabilire i divieti
L’Affordable Housing Act comprende una proposta di regolamento europeo e una raccomandazione dedicata all’aumento dell’offerta abitativa. Il regolamento dovrà essere esaminato dal Parlamento europeo e dal Consiglio: non è quindi ancora una disciplina definitiva.
Il suo contenuto è meno immediato di quanto possa suggerire l’espressione “stretta sugli affitti brevi”. Bruxelles non stabilisce un tetto uguale per tutte le città, non impone un numero massimo di notti e non obbliga Comuni o Stati a intervenire, ma costruisce invece un quadro comune attraverso il quale le autorità potranno motivare eventuali limitazioni previste dagli ordinamenti nazionali. Per dichiarare un territorio “area sotto stress abitativo” sarà necessario utilizzare dati verificabili, la proposta considera, tra i criteri, un rapporto tra prezzo medio dell’abitazione e reddito disponibile pro capite pari almeno a otto annualità, l’andamento dello stesso indicatore negli ultimi dieci anni e la previsione che la situazione non migliori nei tre anni successivi.
Potranno essere delimitati quartieri, Comuni, aree metropolitane, zone rurali o porzioni ancora più ristrette. Non basterà però dimostrare che le case sono diventate troppo costose: per intervenire sugli affitti brevi, l’autorità dovrà provare che questa attività abbia prodotto un effetto negativo significativo sull’offerta o sull’accessibilità delle abitazioni per almeno tre anni.
I limiti dovranno colpire il fenomeno commerciale
Il testo proposto dalla Commissione chiede inoltre che ogni misura sia necessaria, proporzionata e circoscritta. Prima di adottarla, l’amministrazione dovrà valutare se esistano alternative meno restrittive altrettanto efficaci. Le limitazioni dovranno concentrarsi soprattutto sulle attività che, per dimensione, frequenza o carattere commerciale, sottraggono maggiormente abitazioni al mercato residenziale. Restano escluse dal campo di applicazione le locazioni occasionali effettuate nella residenza principale dell’host. Le misure avranno una durata massima di cinque anni, potranno essere prorogate soltanto dopo una nuova verifica e dovranno prevedere garanzie per le situazioni già legittimamente esistenti.
È un’impostazione che cerca di distinguere chi affitta occasionalmente una stanza o la propria casa da chi gestisce professionalmente più appartamenti. Allo stesso tempo, però, impone agli enti locali un lavoro statistico e amministrativo rilevante. I Comuni con meno risorse potrebbero incontrare difficoltà nel dimostrare il rapporto diretto tra affitti brevi e crisi abitativa richiesto dal regolamento.
Una risposta alla casa, non a tutto l’overtourism
Il nuovo quadro si aggiunge al regolamento europeo sulla raccolta e condivisione dei dati, applicabile dal maggio 2026. Registrazione degli host, controllo dei codici identificativi e informazioni trasmesse dalle piattaforme dovrebbero offrire alle amministrazioni una fotografia più precisa del mercato, infatti senza dati attendibili, qualsiasi limite rischia di essere facilmente contestato.
Resta però il principale confine della proposta, l’overtourism non dipende soltanto dagli appartamenti turistici, ma coinvolge trasporti, escursioni giornaliere, grandi eventi, crociere, concentrazione stagionale e capacità degli spazi pubblici. Una città può avere quartieri invasi dai visitatori senza riuscire a dimostrare uno “stress abitativo” conforme alle soglie europee. L’Affordable Housing Act può quindi diventare uno strumento utile per difendere la residenza nei territori turistici, ma non sostituisce una politica della destinazione. Limitare alcuni affitti brevi può restituire abitazioni al mercato locale soltanto se esiste anche una domanda residenziale sostenibile e se vengono affrontate scarsità dell’offerta, case vuote e prezzi.
La misura sarà davvero efficace contro gli effetti dell’overtourism se aiuterà le città a rimanere luoghi abitati, non semplici scenari per soggiorni temporanei. Ma il suo successo dipenderà dalle decisioni nazionali e locali, dalla qualità dei dati e dalla capacità di intervenire senza attribuire a un solo settore la responsabilità di una crisi molto più complessa.
